Gebäude richtig versichern: Zeitwert oder gleitende Neuwertversicherung?

Harald Frilling hilft bei der Entscheidungsfindung für den richtigen Schutz Ihrer Gebäude

Die sachgerechte Versicherung von betrieblich und privat genutzten Gebäuden ist ein komplexer Bereich. Sollte lieber zum gleitenden Neuwert versichert werden oder zum Zeitwert? Welche Folgen mit einer Versicherung zum Zeitwert verbunden sind und welche Lösung zumeist die bessere ist, weiß Harald Frilling, Prokurist der ISW-Versicherungsmakler GmbH.

Herr Frilling, was halten Sie von einer Gebäudeversicherung, die den Zeitwert abdeckt?

Ich mag vorausschicken: Grundlätzlich befürworten wir von den ISW-Versicherungsmaklern eher die gleitende Neuwertversicherung, weil sie eine hundertprozentige Deckung im Schadenfall garantiert. Wie sie funktioniert fasse ich hier für Sie zusammen.

Alternativ zur gleitenden Neuwertversicherung eines Gebäudes wird jedoch häufig die Versicherung zum Zeitwert genannt. Wir sind da eher zurückhaltend: Unseres Erachtens muss sehr gut abgewogen werden, ob ein Gebäude tatsächlich nur zum Zeitwert versichert werden soll. In jedem Fall sind die damit verbunden Folgen außerhalb eines Totalschadens anhand der konkreten Versicherungsbedingungen zu prüfen.

Wer entscheidet, muss alles auf den Prüfstand stellen: Oftmals wird es in der Gesamtschau besser sein, die Gebäude in der gleitenden Neuwertversicherung zu belassen und durch Vergleich der Versicherungskonditionen oder im Einzelfall auch durch Vereinbarung einer Höchtentschädigung für überdimensionierte Gebäude Versicherungsprämien zu sparen, ohne maßgeblichen Versicherungsschutz zu verlieren.

Ist eine Versicherung zum Zeitwert in der Regel günstiger als die gleitende Neuwertversicherung, oder warum entscheiden sich manche Eigentümer für diese Variante?

Bei der Zeitwertversicherung wird der Versicherungswert in der Regel vom Versicherungsnehmer festgelegt. Der Versicherungsnehmer muss also unter Berücksichtigung des Alters des Gebäudes den aktuellen Wert (Zeitwert) festlegen. Sowert ein Totalschaden vorliegt, ist dieser Wert dann Grundlage einer Entschädigungsleistung. Bei einem Teilschaden prüft der Versicherer zunächst, ob der Zeitwert korrekt ermittelt wurde, insoweit gegebenenfalls eine Unterversicherung vorliegt. Ferner prüft der Versicherer, inwieweit Abzüge vorzunehmen sind, da das Gebäude zum Neuwert repariert wird (es werden ja neuwertige Baumaterialien eingesetzt).

Der Zeitwert liegt je nach Alter des Gebäudes mehr oder weniger deutlich unter dem Neuwert. Insoweit ist der Versicherungswert bei einer Zeitwertversicherung niedriger als bei einer Neuwertversicherung. Zwar ist der Prämiensatz bei einer Zeitwertversicherung (deutlich) höher, gerade bei älteren Gebuden mit einem niedrigen Zeitwert ist die Versicherungsprämie aber natürlich geringer.

Welche Punkte halten Sie für kritisch?

Erstens: Bei zeitwertversicherten Gebäuden liegt systembedingt oftmals eine Unterdeckung vor, wenn es einen Teilschaden gab und das Gebäude repariert werden soll. Denn es wird ja zum Neuwert repariert.

Zweitens: Einen korrekten Zeitwert zu ermitteln und insbesondere angesichts exorbitant steigender Baukosten aktuell zu halten, ist eine sehr große Herausforderung. Ob das gelingt, wage ich zu bezweifeln. Da wird es dann evtl. zu Auseinandersetzungen kommen, bei denen der Eigentümer oft den Kürzeren zieht.

Kommt es Ihrer Erfahrung nach bei einer Versicherung zum Zeitwert immer oder häufig zu einer Unterversicherung, d.h. zu einer nicht ausreichenden Deckung?

Jedenfalls birgt die Versicherung zum Zeitwert im Gegensatz zur gleitenden Neuwertversicherung (Wert 1914) das Risiko nicht alles hundertprozentig erstattet zu bekommen, auch wenn das vom Versicherungsnehmer ja bezweckt wird.

Außerdem: Bei zeitwertversicherten Gebäuden wird kein Unterversicherungsverzicht gewährt! Wie schon gesagt, kann das gerade bei einer (größeren) Gebäudereparatur nach einem Teilschaden sehr ärgerlich werden. Im Schadenfall können Sie auf einen mit dem Versicherer vereinbarten Unterversicherungsverzicht unseres Erachtens nach nicht verzichten.

Was können Versicherungsnehmer tun, damit wirklich alle Schäden beglichen werden?

Sie sollten nicht nur auf die für sich richtige Versicherung achten, sondern auch auf Zusatzleistungen. Wichtig wäre beispielsweise die Vereinbarung einer sogenannten liberalen Wiederaufbauklausel, sie sorgt dafür, dass der Neuwertanteil auch gezahlt wird, wenn ein vergleichbares Gebäude an einem anderen Ort errichtet wird. Spezialisierte Versicherungsvermittler haben zudem über zusätzliche Erweiterungen der liberalen Wiederaufbauklausel weiteren Spielraum ausgehandelt, was letztlich den Betrieben beim Wiederaufbau zugute kommt. Danach sollten Sie fragen!

Die Schadenerfahrung zeigt, dass der Abbruch der Brandruine und das behördlich begleitete Aufräumen und Entsorgen in den letzten Jahren sehr teuer geworden sind. Bei einigen Versicherern sind die Aufräum- und Abbruchkosten als zusätzliche Versicherungsleistung auf den Zeitwert des Gebäudes begrenzt.

Bei zeitwertversicherten Gebäuden gibt es einen weiteren beachtenswerten Punkt: Viele Versicherer bieten keine Sturmversicherung an.

Herzlichen Dank für das Gespräch!

Wenn Sie Fragen zum Thema Gebäudeversicherungen haben, sprechen Sie gerne unsere Mitarbeiter bei der ISW Versicherungsmakler GmbH in Cloppenburg an! Das Thema birgt einige Besonderheiten und muss betriebsindividuell betrachtet werden. Lassen Sie sich deshalb intensiv beraten:

Sie erreichen uns telefonisch unter 04471/70088-20 sowie per Mail info@isw-vsmakler.de